Marktinformationen

Als Mitglied der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK und als deren Vorsitzender wirkt Helmut Christmann wesentlich an der Erstellung der jährlichen Wohn- und Gewerbe-Immobilienmarktberichte für das Geschäftsgebiet der IHK Frankfurt am Main aktiv mit.


Die Mitglieder haben sich dazu entschlossen, intensiver über den regionalen Wohnungs- sowie Gewerbeimmobilienmarkt zu berichten.

Weitere Informationen
1. Zur Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK
2. Interview mit Helmut Christmann zu den Zielen der Immobilienbörse bei der IHK

Nachfolgend finden Sie Immobilienmarktberichte zum kostenlosen Download ab 2009.

 


 

Gewerbemarktbericht 2010

In den einzelnen Marktbereichen wurden folgende Ergebnisse festgestellt:

Büromarkt

Niedrigster Flächenumsatz seit fünf Jahren
Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt beendete das Jahr 2009 mit dem schwächsten Ergebnis seit 2004. Lediglich gut 350.000 Quadratmeter Bürofläche wurden umgesetzt, 29 Prozent weniger als im Vorjahr und ein Drittel weniger als der zehnjährige Durchschnittsumsatz der Jahre 1999 bis 2008. Die Gründe sind die nach wie vor andauernde Zurückhaltung der Nutzer bei Neuanmietungen beziehungsweise Flächenreduktionen ihrer bestehenden Räumlichkeiten. Hier haben allerdings noch nicht alle die Gunst der Stunde erkannt. Denn zusammen mit reduzierten Nominalmieten und erhöhten Incentives schnüren Eigentümer zurzeit sehr attraktive Angebote. Aufgrund der Unsicherheiten der Unternehmen auf der einen und dem Cash Flow-Bedarf der Vermieter auf der anderen Seite wurde häufig eine Einigung auf kurzfristiger Verlängerungsbasis erzielt; reine Verlängerungen fallen nicht in die Umsatzstatistik.
Bei den Büroteilmärkten konnte sich die Bankenlage bezüglich des Umsatzvolumens an die Spitze setzen. Mit rund 145.000 Quadratmetern, das entspricht 41 Prozent des gesamten Flächenumsatzes, wurde hier fast eine Verdreifachung gegenüber 2008 erzielt. Selbst ohne den 72.000 Quadratmeter-Deal der Deutschen Bahn, die das für Nutzer günstige Marktumfeld genutzt hat, um sich im Herzen des Bankenviertels diese Flächen zu sichern, läge die Bankenlage vorne. Alle anderen Teilmärkte wiesen einen nur einstelligen Anteil am gesamten Umsatzvolumen auf, so das zweitplatzierte Bahnhofsviertel mit einem Flächenumsatz von etwas über 31.000 Quadratmetern oder Niederrad mit knapp 30.000 Quadratmetern.

Leerstandsvolumen
Während des vierten Quartals stieg das Leerstandsvolumen (inklusive Flächen zur Untervermietung) um rund drei Prozent, auf Jahressicht schlug ein Anstieg um zehn Prozent zu Buche. Die Leerstandsquote (inklusive Untermietflächen) stieg zum Jahresende auf 13,6 Prozent, ein Plus von 1,1 Prozentpunkten im Ein-Jahresvergleich. Es ist auch weiterhin mit verhaltenen Flächenumsätzen zu rechnen, so dass von einem weiteren Anstieg des Leerstands in den nächsten Quartalen auszugehen ist.
Nach wie vor steht mit rund 290.000 Quadratmetern das Gros der Büroflächen im Teilmarkt Bankenlage leer, obwohl hier im Jahresverlauf weniger als 21.000 Quadratmeter noch unvermieteter Flächen auf den Markt gekommen sind. Niederrad, drittplaziert beim Flächenumsatz und ohne jegliche Fertigstellungen 2009, konnte seinen Leerstand im Jahresvergleich um 19 Prozent, auf nunmehr etwa 171.000 Quadratmeter, reduzieren. Auch das umsatzstarke Bahnhofsviertel verzeichnete einen Rückgang des Leerstandes. Hier stehen trotz Fertigstellungen in Höhe von knapp 24.000 Quadratmetern jetzt circa 93.000 Quadratmeter leer, 21 Prozent weniger als noch vor einem Jahr.
Innerhalb des Frankfurter Gesamtleerstandes nahm der Anteil der hochqualitativen Flächen auf Jahressicht von 26 auf 30 Prozent zu. Dies ist unter anderem einem Fertigstellungsvolumen noch unvermieteter Flächen (zum Zeitpunkt der Fertigstellung) mit einem Volumen von etwas über 79.000 Quadratmetern geschuldet.

Fertigstellungsvolumen
Nachdem 2008 nur circa 28.700 Quadratmeter und in 2007 lediglich 7.300 Quadratmeter noch verfügbarer Flächen auf den Markt kamen, erfolgte im Jahr 2009 eine Trendwende mit einem Fertigstellungsvolumen in Höhe von circa 79.200 Quadratmetern. Für 2010 werden allerdings wieder lediglich 32.000 Quadratmeter spekulativer Fertigstellungen erwartet. Der Blick auf die vorvermietet fertig gestellten Projekte zeigt, dass diese rund 57 Prozent des Fertigstellungsvolumens 2009 ausmachten. Die Gesamtfertigstellungen 2010 werden voraussichtlich weniger als zwei Drittel des Volumens in 2009 erreichen. Im Bau befinden sich derzeit rund 260.000 Quadratmeter, von denen ein großer Teil noch keine Nutzer kennt.

Spitzenmieten
Mit einem Niveau von 34 Euro pro Quadratmeter / Monat zum vierten Quartal ist die Spitzenmiete im Jahresvergleich um rund acht Prozent gesunken, nachdem sie sich zuvor fünf Quartale lang stabil auf 37 Euro pro Quadratmeter gehalten hatte. Die von Vermietern gewährten Incentives liegen in Spitzenlagen bei durchschnittlich 15 Prozent der Nominalmiete. Diese Kombination aus gesunkenen Nominalmieten plus Incentives repräsentiert die Marktsituation eines klassischen Mietermarktes. In den nächsten Monaten ist mit einem weiteren Sinken der Spitzenmiete bis zu einem Tiefpunkt von 33 Euro pro Quadratmeter zu rechnen.

Einzelhandelsflächen
Der wirtschaftliche Abschwung der vergangenen zwei Jahre ist an der Entwicklung der Ladenmieten nicht spurlos vorbei gegangen. Insbesondere beim Abschluss neuer Mietverträge zeigte sich die Zurückhaltung der Einzelhändler die in den vergangenen Jahren geforderten Mieten zu akzeptieren. Bei auslaufenden Mietverträgen gingen insbesondere Filialunternehmen dazu über, die Verlängerung der Mietverträge oder die Ausübung von Optionen vom Ergebnis neuer Verhandlungen abhängig zu machen. Auch in den Haupteinkaufsstraßen wurden Mietpreisreduzierungen vorgenommen, wenn auch nicht in dem Umfang wie in den typischen B-Lagen. Extreme Nachlässe, teils bedingt durch bereits bestehenden Leerstand, waren in den Nebenlagen zu verzeichnen.
Seit Anfang 2010 zeigt sich eine gewisse Stabilisierung der Mieten, der Abwärtstrend scheint in den 1-a Lagen weitgehend gestoppt. Hier drängen zunehmend internationale Filialunternehmen in den Markt. Von einer deutlichen Erholung der Einzelhandelsmieten kann jedoch nicht berichtet werden.

Lager- und Produktionsflächen
Im Krisenjahr 2009 wurden in FrankfurtRheinMain Lager- und Produktionsflächen von etwa 324.000 Quadratmetern umgesetzt. Verglichen mit dem Umsatz des Vorjahres, entspricht dies einem Rückgang des Umsatzes um circa 19 Prozent. Die Vermietungsleistung der Flächen im Segment über 1.500 Quadratmeter hat sich im vergangenen Jahr deutlich verringert. Ein geringer Zuwachs der Vermietungsleistung konnte bei Flächengrößen bis 1.500 Quadratmeter verbucht werden. Ausschlaggebend für das Marktgeschehen war im vergangenen Jahr die Vermietung von Bestandsimmobilien, da der Bereich der Projektentwicklungen, bis auf wenige Ausnahmen, zum Erliegen kam. Für 2010 wird für den Lager- und Produktionsflächenimmobilienmarkt im Rhein-Main-Gebiet eine ähnliche Entwicklung wie im abgelaufenen Jahr erwartet. Gegebenenfalls wird jedoch eine positive Tendenz zu erkennen sein.
Da durch die Finanz- und Wirtschaftskrise im vergangenen Jahr keine spekulativen Neubauten im Rhein-Main-Gebiet errichtet wurden, werden diese Flächen zukünftig, wenn das Marktgeschehen anzieht, fehlen und vorerst eine Knappheit an modernen und sofort verfügbaren Hallenflächen erzeugen. Die Nachfrage nach Lagerflächen bis zu 1.500 Quadratmeter wird auch in 2010 konstant auf einem hohen Niveau verbleiben. Als weiterhin schwierig zeigt sich der Wunsch beziehungsweise das Entscheidungskriterium seitens vieler Unternehmen, nach einer sofort verfügbaren Logistikfläche, welche den derzeitigen Anforderungen entspricht.

Hochtaunuskreis und Main-Taunus-Kreis
Grundsätzlich reduzieren sich die Vermarktungschancen und die damit verbundenen gezahlten Mieten für Büro-, Einzelhandels- und Lager- und Produktionsflächen mit zunehmender Entfernung zu dem Hauptzentrum Frankfurt und den im Vordertaunus liegenden Nebenzentren. In Städten und Gemeinden, die sich durch eine gute Infrastruktur, insbesondere durch eine S-Bahnanbindung, auszeichnen, werden die Vorteile der günstigen Mieten durchaus verstärkt genutzt. Bei besonderer Nähe zum Zentrum der Wirtschaftsregion und weiteren Vorzügen wie beispielsweise einer niedrigen Gewerbesteuer, konnten in jüngster Zeit besonders spektakuläre Vermietungen verzeichnet werden.
Einzelhandelsflächen, besonders im Segment der Nahversorgung, konnten auch in kleineren Orten vermietet werden - sofern die Mieten nur unwesentlich über den Büromieten lagen. Orte mit hoher Kaufkraft sind dabei deutlich weniger von Preisrückgängen betroffen, als Orte mit geringer Kaufkraft. Die Nachfrage von Filialisten in kleineren Taunusgemeinden hat abgenommen. Hauptnutzer in den Landkreisen sind vor allem der spezialisierte Einzelhandel oder Einzelhandel für den täglichen Bedarf (beispielsweise Bäcker, Metzger, Lebensmittelgeschäfte, Apotheken). Lager- und Produktionsflächen, soweit sie im Nahbereich der Autobahnen und deren Zubringer lagen, konnten gut abgesetzt werden.

Die Ausgabe 2010 (Ergebnisse auf Gemeindeebene) können Sie hier downloaden.

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