Marktberichte 10.09.2018
BÜROFLÄCHEN FRANKFURT AM MAIN
HOHE NACHFRAGE AUF DEM FRANKFURTER BÜROMARKT
Mit einem Jahresergebnis von rund 740.000 Quadratmetern erzielt der Frankfurter Büromarkt im Jahr 2017 nach dem Rekord des Jahres 2000 das zweitbeste Vermietungsergebnis aller Zeiten. Verglichen mit dem guten Vorjahresergebnis von 540.000 Quadratmetern bedeutet dies eine Steigerung um rund 40 Prozent. Erneut trugen Großabschlüsse im Flächensegment ab 10.000 Quadratmeter mit einem Anteil von knapp über 20 Prozent erheblich zu dem hohen Flächenumsatz bei. Auch 2017 dominierten mit einem Anteil von rund 27 Prozent die Banken und Finanzdienstleister den Markt, auch wenn die Auswirkungen des Brexits bisher nicht großflächig in Erscheinung getreten sind. Der größte Einzelabschluss war mit über 40.000 Quadratmetern die Anmietung der Deutschen Bundesbank im Frankfurter Büro Center (FBC). Mit mehreren Großabschlüssen erreichte die Deutsche Bahn einen Gesamtumsatz von mehr als 80.000 Quadratmeter, wodurch die Logistikbranche den zweiten Rang belegt, gefolgt von den Beratungsgesellschaften mit einem Umsatzanteil von knapp 13 Prozent. Die größten Zuwächse verzeichneten die Coworking-Anbieter, die insgesamt rund 45.000 Quadratmeter angemietet haben; unter anderem 10.000 Quadratmeter im Gebäude „Upper Zeil“.
Auch das erste Quartal des Jahres 2018 war mit rund 130.000 Quadratmetern von einem hohen Flächenumsatz geprägt, was einer Steigerung von zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Den größten Abschluss tätigte die Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ), die 24.000 Quadratmeter im Europaviertel angemietet hat. Die Prognose für 2018 verspricht erneut eine hohe Vermietungsleistung, liegt derzeit aber unter dem sehr starken Ergebnis des Jahres 2017.
ANGEBOT UND LEERSTAND WEITER RÜCKLÄUFIG
Der hohen Nachfrage auf dem Frankfurter Büromarkt stehen eine abnehmende Flächenverfügbarkeit und eine zu geringe Bautätigkeit gegenüber. Verglichen mit dem guten Ergebnis des Jahres 2016 mit rund 150.000 Quadratmetern, wurden im Vorjahr mit rund 83.000 Quadratmetern deutlich weniger Büroflächen fertiggestellt.
Für das laufende Jahr wird derzeit ein Fertigstellungsvolumen von rund 130.000 Quadratmetern prognostiziert, von denen aber bereits mehr als 70 Prozent vorvermietet sind. Zu den größten Fertigstellungen zählen der WINX-Tower mit mehr als 26.000 Quadratmetern und das Marienforum mit über 11.000 Quadratmetern Fläche. Sowohl im Jahr 2018 als auch im Jahr 2019, in dem unter anderem die Fertigstellung des Marienturms und des OmniTurms geplant sind, konzentrieren sich die Bauvorhaben auf den Central Business District.
Auch wenn Frankfurt am Main im deutschlandweiten Vergleich nach wie vor über die höchste Leerstandsrate verfügt, bestehen in den einzelnen Segmenten zum Teil deutliche Unterschiede. Insbesondere der Bestand an verfügbaren großflächigen modernen Büroflächen im Bankenviertel ist weiter gesunken. In dem im Marktbericht abgebildeten gif-Gebiet inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei beträgt die Leerstandsquote derzeit noch rund neun Prozent. Auf Basis der konstant hohen Nachfrage, auch in den Bürozonen West, Eschborn und Kaiserlei, wird ein weiterer Rückgang des Leerstandes bis zum Jahresende 2018 erwartet.
SPITZENMIETE AUF KONSTANT HOHEM NIVEAU
Die Spitzenmiete in Top-Objekten im Central Business District hat sich in Frankfurt am Main auf 42 Euro pro Quadratmeter erhöht. Es ist davon auszugehen, dass die Spitzenmiete auf diesem Niveau vorerst stabil bleibt – lediglich bei Neubauprojekten im Bankenviertel werden vereinzelt höhere Werte erwartet. Die Durchschnittsmiete ist abhängig von der Ausstattung und der Lage innerhalb der Stadt. Während im Bankenviertel und der City die Schwerpunktpreise für gehobene Büroflächen bei 35 respektive 26,50 Euro pro Quadratmeter im Monat liegen, werden Büroflächen im durchschnittlichen Standard in den Frankfurter Stadtteilen sowie in Eschborn überwiegend zu Preisen zwischen 10 und 15 Euro pro Quadratmeter im Monat vermietet.
Neben der Schaffung von Wohnraum für die dringend benötigten Fachkräfte ist es aus Sicht der Wirtschaft eine der größten Herausforderungen, dass im gesamten IHK-Bezirk Frankfurt am Main moderne Büroflächen im mittleren Preissegment – durch Modernisierung oder Neubau – fertiggestellt werden. Die größte Nachfrage in Frankfurt am Main liegt im Bereich von 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter im Monat, weshalb in diesem Segment ein größeres Angebot in den Standorten außerhalb der Innenstadt benötigt wird.
EINZELHANDELSFLÄCHEN FRANKFURT AM MAIN
MARKT FÜR EINZELHANDELSFLÄCHEN STAGNIERT
Bei den Einzelhandelsflächen konnte in den vergangenen Monaten eine abnehmende Nachfrage in den innerstädtischen A-Lagen von Frankfurt am Main festgestellt werden, was vor allem der zunehmenden Bedeutung des Online-Handels geschuldet ist. Daraus resultiert zum ersten Mal seit Jahren eine sinkende Nachfrage. Während die Mieten in den Hot-Spots im Zeitraum zwischen 2011 und 2016 noch um rund 30 Prozent gestiegen sind, stagnieren die Preise seitdem. Derzeit werden auf der Zeil in 1a-Lage bei Neuabschlüssen für Standardeinzelhandelsflächen mit Verkaufsflächen zwischen 60 und 120 Quadratmetern 320 Euro pro Quadratmeter im Monat veranschlagt. Die Erwartung für die Zukunft sind stabile bis leicht rückläufige Mietpreise in den Toplagen.
Weitestgehend unverändert blieben die Werte für Einzelhandelsflächen in den stadtnahen Vierteln Bockenheim, Bornheim und Sachsenhausen mit Preisen zwischen 40 und 75 Euro in 1a-Lagen und 20 bis 32 Euro pro Quadratmeter im Monat in 1b-Lagen; sowie in den Stadtteilen wie Bergen-Enkheim, Fechenheim und Schwanheim mit Preisen zwischen 10 und 12 Euro in 1a-Lagen und 7 Euro pro Quadratmeter im Monat in Nebenlagen. Bei den hier ansässigen Einzelhandelsflächen handelt es sich im Kern um Bestandsimmobilien, deren Vermieter oftmals langfristige Mietverträge abgeschlossen haben, wodurch in den vergangenen Jahren kaum Neuvermietungen stattgefunden haben.
LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN FRANKFURTRHEINMAIN
STARKE NACHFRAGE NACH FLÄCHEN IN FRANKFURTRHEINMAIN
Die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen in der Region FrankfurtRheinMain war auch im Jahr 2017 ungebrochen hoch und zog neue Rekordwerte bei Vermietung und Investment nach sich. Nicht zuletzt durch fünf Großabschlüsse wurde das ebenfalls gute Vorjahresergebnis noch einmal übertroffen und summierte sich auf rund 650.000 Quadratmeter Vermietungsleistung. Die bedeutendste Branche mit annähernd der Hälfte des Flächenvolumens stellte die Transport-, Lager- und Logistikbranche; Handelsunternehmen waren für knapp 30 Prozent des Flächenumsatzes verantwortlich.
Die Flächenknappheit in der Region FrankfurtRheinMain betrifft in zunehmendem Maße auch den Markt für Lager- und Logistikflächen. Gegenwärtig befinden sich rund 220.000 Quadratmeter im Bau, von denen aber weniger als die Hälfte noch verfügbar sind.
Die Durchschnittsmiete für Lager- und Logistikflächen bis 5.000 Quadratmeter in der Logistikregion FrankfurtRheinMain liegt im Schwerpunkt bei 4 bis 5 Euro pro Quadratmeter im Monat. Bei Bestandobjekten können abhängig von Lage und Qualität im Frankfurter Raum zwischen 2,50 und 6 Euro pro Quadratmeter im Monat realisiert werden. Die Spitzenmiete im Raum Frankfurt-Süd in der Nähe des Flughafens beträgt rund 6 Euro pro Quadratmeter und kann in Einzelfällen bei monatlich bis zu 7 Euro pro Quadratmeter liegen. In den an Frankfurt am Main angrenzenden Städten stehen Gewerbegebiete zur Ansiedlung von Lager- und Logistikflächen mit guter Straßen- und Bahnanbindung zur Verfügung.
HOCHTAUNUSKREIS UND MAIN-TAUNUS-KREIS
PREISE IN DEN LANDKREISEN WEITESTGEHEND STABIL
Innerhalb der Landkreise reduzieren sich die Vermarktungschancen und Mietpreise für Gewerbe-flächen mit zunehmender Entfernung zu guten Verkehrsanbindungen. Bei den Mietpreisen für Büroflächen sind in den Landkreisen im Segment der modernen zusammenhängenden Büroflächen sowie in den Neubauprojekten die Spitzen- und Schwerpunktmieten leicht angestiegen. Im Hoch- taunuskreis beläuft sich die Spanne des Mietpreisniveaus für einfach ausgestattete Objekte von 4 Euro pro Quadratmeter im Monat in Schmitten und Weilrod bis hin zu 11,50 Euro pro Quadratmeter im Monat in Bad Homburg. Im mittleren und – sofern vorhanden – gehobenen Segment werden Spitzenmieten mit 15,50 Euro pro Quadratmeter im Monat in Bad Homburg sowie 14 Euro in Königstein, Kronberg und Oberursel realisiert. Im Main-Taunus-Kreis wurden im Vergleich zum Vorjahr – mit Ausnahme von Hofheim – kaum Preisveränderungen registriert. Die Schwerpunktmiete im einfachen Segment liegt, abhängig von der Qualität und Anbindung an die Infrastruktur, bei rund 7 Euro pro Quadratmeter im Monat. Bei den modernen Büroflächen werden zwischen 7 und 10,50 Euro pro Quadratmeter im Monat angegeben.
Als Einzelhandelsstandorte sind viele Städte in den Landkreisen Hochtaunus und Main-Taunus für Unternehmen unter anderem deshalb interessant, weil die Bevölkerung in den Gemeinden über eine zum Teil weit überdurchschnittliche Kaufkraft verfügt. In den von der Kernstadt Frankfurt am Main entfernten Städten und Gemeinden werden Einzelhandelsflächen für unter 10 Euro pro Quadratmeter vermietet und erreichen in Toplagen in Bad Homburg im Hochtaunuskreis bis zu 50 Euro und in Oberursel bis zu 25 Euro pro Quadratmeter im Monat. Im Main-Taunus-Kreis werden mit monatlich 24 Euro pro Quadratmeter in Bad Soden die höchsten Mietpreise für Einzelhandelsflächen registriert. Die Preise sind mit Ausnahme von leichten Erhöhungen in den gut an Frankfurt am Main angebundenen Städten und Kommunen überwiegend konstant geblieben.
Die vollständigen Ergebnisse auf Gemeindeebene können Sie hier downloaden.
