Marktberichte 10.09.2019
WIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNG IM IHK-BEZIRK FRANKFURT AM MAIN
ARBEITSMARKT WEITERHIN AUF DER ERFOLGSSPUR
Der Arbeitsmarkt im IHK-Bezirk Frankfurt am Main (Stadt Frankfurt am Main, Hochtaunus- und Main-Taunus-Kreis) blieb auch im Jahr 2018 weiterhin auf der Erfolgsspur: Aktuell sind in Frankfurt und den beiden Landkreisen insgesamt rund 780.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte registriert. Im Vergleich zum Vorjahr haben die Unternehmen im IHK-Bezirk noch einmal deutlich die Zahl ihrer Beschäftigten erhöht.
Die Konjunktur hat im IHK-Bezirk Frankfurt am Main laut der Frühsommerumfrage 2019 leicht an Dynamik verloren. Die Beschäftigungs- und Investitionsbereitschaft der Unternehmen bleibt unverändert hoch. Dementsprechend planen die Betriebe auch weiterhin mehr Personal einzustellen, was sich in der Büroflächennachfrage widerspiegelt.
BÜROFLÄCHEN FRANKFURT AM MAIN
KEINE ENTSPANNUNG AUF DEM FRANKFURTER BÜROMARKT
Das Rekordergebnis des Vorjahres konnte 2018 nicht übertroffen werden – mit rund 640.000 Quadratmetern Flächenumsatz erzielte der Frankfurter Büromarkt das drittbeste Ergebnis seit der Jahrtausendwende und liegt dabei deutlich über dem 10-Jahres-Durchschnitt von 475.000 Quadratmetern. Erneut trugen Großabschlüsse im Segment ab 10.000 Quadratmeter erheblich zu dem hohen Flächenumsatz bei. Der Abschluss der Deutschen Bahn mit über 65.000 Quadratmetern, der Commerzbank mit rund 36.000 Quadratmetern und der angekündigte Umzug der Deutschland-Zentrale des Bankhauses BNP Paribas mit 30.000 Quadratmetern sorgten insbesondere in der zweiten Jahreshälfte für einen Anstieg des Gesamtvolumens.
Bemerkenswert ist der breit gefächerte Branchenmix auf dem Frankfurter Büromarkt; zwar dominiert der Sektor Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen mit über 20 Prozent nach wie vor den Markt, dahinter folgen mit zweistelligen Ergebnissen die Bereiche Information und Telekommunikation sowie Beratungsunternehmen und das Bau- und Immobiliengewerbe. Aufgrund der anhaltenden Unsicherheit in Bezug auf den Brexit hat dieser auch im Jahr 2018 noch keine Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt gehabt. Im Gegenzug haben sich die Coworking-Anbieter mit ihren neuen, flexiblen Büroangeboten weiter etabliert.
Nach einem verhaltenen ersten Quartal 2019 mit nur einer Großanmietung über 10.000 Quadratmeter, hat der Frankfurter Büromarkt zuletzt deutlich an Fahrt aufgenommen und das Halbzeitergebnis des Vorjahres um 3 Prozent übertroffen. Bis Ende Juni wurden insgesamt rund 280.000 Quadratmeter Fläche umgesetzt, wobei die Großabschlüsse überwiegend in den Nebenlagen wie Eschborn oder Niederrad getätigt wurden. Experten erwarten für den weiteren Jahresverlauf eine ähnliche Marktdynamik und prognostizieren bis zum Jahresende einen Umsatz um und über 600.000 Quadratmetern.
LEERSTANDSQUOTE WEITER IM SINKFLUG
Aufgrund von Bauverzögerungen blieben die Baufertigstellungen im Bereich der Büroflächen im Jahr 2018 mit rund 90.000 Quadratmetern deutlich unter der Prognose von 130.000 Quadratmetern. Von denen waren fast drei Viertel bereits vorvermietet und kamen somit nicht auf den Markt. Unter Berücksichtigung der Flächenabgänge resultiert hieraus Anfang 2019 für das im Marktbericht abgebildete gif-Gebiet inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei ein nomineller Büroflächenbestand von rund 1,1 Millionen Quadratmetern, wovon rund 740.000 Quadratmeter als marktaktiv gelten. Für das laufende Jahr wird derzeit ein Fertigstellungsvolumen von rund 180.000 Quadratmetern erwartet und erreicht damit erstmals seit vier Jahren wieder die mittlere Fertigstellungsquote der jüngsten Dekade von 170.000 Quadratmetern.
Die zu geringe Bautätigkeit, gepaart mit der konstant hohen Nachfrage, hat erneut zu einer rückläufigen Leerstandsquote geführt. Innerhalb des Jahres 2018 sank die Quote von rund 9 auf knapp 7 Prozent, wobei in den einzelnen Lagen und Segmenten deutliche Unterschiede bestehen. Im Central Banking District (CBD) reduzierte sich der Leerstand auf 4,5 Prozent und in den Teilmärkten Bockenheim, Europaviertel und Westhafen wurden zum Teil Leerstände von unter 3 Prozent registriert. Dieser Trend wird sich laut Experten weiter fortsetzen.
DURCHSCHNITTSMIETE BLEIBT STABIL
Trotz des geringen Flächenvolumens im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise auf dem Frankfurter Büromarkt insbesondere im Bereich der Schwerpunktmieten weitestgehend stabil geblieben. Diese beträgt abhängig von der Lage und Ausstattung im gehobenen Standard im Bankenviertel 35 Euro und in der umliegenden City 27 Euro pro Quadratmeter, in Eschborn 13 Euro und im Lyoner Quartier 13,50 Euro pro Quadratmeter. Im einfachen Standard werden in den Frankfurter Gebieten Nord, Ost, Süd und West im Schnitt Vermietungspreise zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter erzielt.
Die Spitzenmiete bei modernen Büroflächen im CBD hat sich in Frankfurt am Main bei 42 Euro pro Quadratmeter eingependelt – bei Top-Objekten im Neubau werden vereinzelt höhere Werte erzielt. Nach wie vor herrscht eine enorme Nachfrage an modernen innenstadtnahen Flächen für unter 20 Euro pro Quadratmeter. Im Neubau können Büroflächen in den zentralen Lagen im CBD zu diesem Preis nicht mehr realisiert werden, weshalb in dem Segment ein größeres Angebot in den Standorten außerhalb der Innenstadt benötigt wird.
EINZELHANDELSFLÄCHEN FRANKFURT AM MAIN
MARKT FÜR EINZELHANDELSFLÄCHEN IM WANDEL
Bei den Einzelhandelsflächen konnte in den vergangenen Monaten ein gegenläufiger Trend zum Büromarkt festgestellt werden. Während das Angebot an Bestandsflächen steigt, stagniert das Mietniveau. In manchen Stadtteillagen sind die Preise sogar leicht rückläufig. So gibt es bei Nebenlagen, innenliegenden Flächen in Einkaufspassagen oder Flächen in oberen Stockwerken auf der Zeil Einzelhandelsflächen mit Verkaufsflächen zwischen 60 und 120 Quadratmetern bereits ab 25 Euro pro Quadratmeter – bei den Top-Objekten im Erdgeschoss werden Preise bis zu 320 Euro pro Quadratmeter erzielt. Durch die Zunahme des Internethandels und das dadurch geänderte Konsumentenverhalten haben sich die Motive, warum die Innenstadt besucht wird, gewandelt. So geben in der Anfang des Jahres durchgeführten Passantenbefragung rund 50 Prozent der Besucher der Frankfurter Innenstadt den Einkaufsbummel als Hauptattraktionspunkt an, gefolgt von der Gastronomie mit fast 28 Prozent sowie Kultur und Sightseeing. Zum Vergleich: Bei der Umfrage im Jahr 2014 lag dieser Wert für einen Shoppingbesuch noch bei 60 Prozent. Das urbane Erlebnis rückt stets mehr in den Vordergrund, sodass ein breit gefächerter städtischer Branchenmix an Bedeutung gewinnt. Etwa 86 Prozent verbinden einen Besuch der Innenstadt mit der Nutzung des gastronomischen Angebots, was die Tendenz „Food is the new fashion“ unterstreicht. Auf Bundesebene bewegen sich mit einem Branchenanteil von aktuell 25 Prozent Gastronomie- und Textilbranche erstmals auf Augenhöhe.
Weitestgehend unverändert blieben die Werte für Einzelhandelsflächen in den stadtnahen Vierteln Bockenheim, Bornheim und Sachsenhausen mit Preisen zwischen 40 und 75 Euro in 1a-Lagen und 20 bis 32 Euro pro Quadratmeter im Monat in 1b-Lagen sowie in den Stadtteilen wie Bergen-Enkheim, Fechenheim und Schwanheim mit Preisen zwischen 10 und 12 Euro in 1a-Lagen und 7 Euro pro Quadratmeter im Monat in Nebenlagen. Bei den hier ansässigen Einzelhandelsflächen handelt es sich im Kern um Bestandsimmobilien, deren Vermieter oftmals langfristige Mietverträge abgeschlossen haben, wodurch in den vergangenen Jahren kaum Neuvermietungen stattgefunden haben.
LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN FRANKFURTRHEINMAIN
ZUNEHMENDE FLÄCHENKONKURRENZ
Deutschland zählt als stark exportorientiertes Land zu den Top Logistikstandorten weltweit und belegte 2018 im internationalen Ranking den ersten Platz – vor Schweden und Belgien. Auch in FrankfurtRheinMain weist das Logistikcluster eine mehrere Jahrhunderte alte Tradition auf und ist nach Hamburg und Berlin der drittgrößte Markt für Logistikflächen in Deutschland. Mit einem Flächenumsatz von über 740.000 Quadratmetern wurde im zurückliegenden Jahr nach 2014 und 2017 zum dritten Mal die Marke von 700.000 Quadratmetern überschritten und die Nachfrage ist höher denn je. In dem Zeitraum zwischen 2010 bis 2014 wurden jährlich nur knapp 465.000 Quadratmeter umgesetzt.
Eine prosperierende Wirtschaft braucht schnell verfügbare, gut angebundene und bezahlbare Industrie- und Gewerbeflächen. Ein steigender Flächenbedarf sowohl seitens Logistikdienstleistern als auch des Handels infolge des E-Commerces haben die Bedeutung der Logistikmärkte in den letzten Jahren deutlich wachsen lassen.
Die Durchschnittsmiete für Lager- und Logistikflächen bis 5.000 Quadratmeter in der Region FrankfurtRheinMain liegt abhängig von Lage und Qualität im Schwerpunkt bei 6 Euro pro Quadratmeter im Monat im Frankfurter Raum und bei rund 5 Euro in den Umlandgemeinden. Die Spitzenmiete in Flughafennähe kann bis zu 8 Euro pro Quadratmeter betragen.
HOCHTAUNUSKREIS UND MAIN-TAUNUS-KREIS
PREISE FÜR BÜRO UND EINZELHANDEL STAGNIEREN
Im Vergleich zum Vorjahr ist der Markt für Büroflächen konstant und die Preise sind stabil geblieben. Lediglich im Segment des Neubaus wurden vereinzelte Ausreißer in den Spitzenmieten registriert. Im Hochtaunuskreis beläuft sich die Spanne des Mietpreisniveaus für einfach ausgestattete Objekte von 4 Euro pro Quadratmeter im Monat in Schmitten und Weilrod bis hin zu 11,50 Euro pro Quadratmeter im Monat in Bad Homburg. Im mittleren und – sofern vorhanden – gehobenen Segment werden Spitzenmieten mit 16 Euro pro Quadratmeter im Monat in Bad Homburg sowie 14 Euro in Königstein, Kronberg und Oberursel realisiert. Im Main-Taunus-Kreis wurden im Vergleich zum Vorjahr keine Preisveränderungen registriert. Die Schwerpunktmiete im einfachen Segment liegt, abhängig von der Qualität und Anbindung an die Infrastruktur, bei rund 7 Euro pro Quadratmeter im Monat. Bei den modernen Büroflächen werden zwischen 7 und 10,50 Euro pro Quadratmeter im Monat angegeben.
Als Einzelhandelsstandorte sind viele Städte im Hochtaunus- und Main-Taunus-Kreis für Unternehmen aufgrund des Bevölkerungswachstums und der steigenden Kaufkraft interessant. Die prozentualen Wachstumsraten beim Kaufkraftindex stiegen in allen Städten und Gemeinden im Vergleich zum Vorjahr zwischen 2,2 Prozent in Wehrheim und Liederbach und 3 Prozent in Bad Homburg, Grävenwiesbach und Steinbach.
In den von der Kernstadt Frankfurt am Main entfernten Städten und Gemeinden werden Einzelhandelsflächen für unter 10 Euro pro Quadratmeter vermietet und erreichen in Toplagen in Bad Homburg im Hochtaunuskreis bis zu 50 Euro und in Oberursel bis zu 25 Euro pro Quadratmeter. Im Main-Taunus-Kreis werden mit 24 Euro pro Quadratmeter in Bad Soden die höchsten Mietpreise für Einzelhandelsflächen erzielt. Auch in den Landkreisen wird der Trend sichtbar, dass der Flächenumsatz des Textilgewerbes in den Innenstädten sinkt, während das gastronomische Angebot steigt.
Sowohl für Büroflächen als auch für den Einzelhandel gilt: Innerhalb der Landkreise reduzieren sich die Vermarktungschancen und Mietpreise für Gewerbeflächen mit zunehmender Entfernung zu guten Verkehrsanbindungen.
EXKURS HOTELMARKT FRANKFURT
Der IHK-Bezirk Frankfurt am Main wird aufgrund seiner Vielzahl an Sehenswürdigkeiten sowie abwechslungsreichen Veranstaltungen aus den Bereichen Kunst, Kultur, Freizeit und Sport immer mehr zu einem Tourismus-Magneten. Die Mainmetropole zieht nicht zuletzt durch den Bau der „neuen“ Altstadt und der Erweiterung der ohnehin beeindruckenden Skyline immer mehr private Städtereisende an.
Zusammen mit dem boomenden Kongressgeschäft wurden 2018 etwa 5,9 Millionen Hotelgäste und knapp 9,7 Millionen Übernachtungen gezählt. Das bedeutet ein Wachstum von 64 Prozent seit 2010 – mehr als in jeder anderen deutschen Stadt mit über 500.000 Einwohnern. Mit 13,6 Übernachtungen pro Einwohner steht Frankfurt am Main in punkto Tourismusintensität vor München (11,8) und Berlin (9,1). Zeitgleich mit der positiven Tourismusentwicklung hat sich auch das Bettenangebot entwickelt – aufgrund von Modernisierungen und Erweiterungen ist die Übernachtungskapazität seit dem Jahr 2010 um über 15.000 Hotelbetten (ein Plus von 44 Prozent) gewachsen. Das heute vorhandene Angebot in der Hotellerie ist deutlich hochwertiger und vielfältiger als noch vor zehn Jahren, was sich auch in der Entwicklung des durchschnittlichen Netto-Zimmerpreises (ADR) widerspiegelt, welcher von 113 Euro im Schnitt auf rund 120 Euro gestiegen ist.
Diese positive Entwicklung hat auch Auswirkungen auf die Assetklasse Hotelimmobilien: 374 Millionen Euro wurden in den letzten acht Jahren im Schnitt in Frankfurter Hotelimmobilien investiert; damit belegt die hessische Metropole im bundesweiten Vergleich den dritten Platz hinter Berlin (428 Millionen Euro) und München (423 Millionen Euro). Im Jahr 2018 lag das Transaktionsvolumen bei 572 Millionen Euro (27 Prozent mehr als 2017); das zweitbeste jemals erzielte Ergebnis. Den größten Anteil zum starken Investmentjahr lieferte der anteilige Verkauf der an der Messe gelegenen Büro- und Hotelimmobilie „Westendgate“.
Die Aussichten für die weitere Entwicklung sind vielversprechend, wenn das Wachstum der Bettenkapazitäten und das der Übernachtungszahlen in einem gesunden Verhältnis bleiben. Um der hohen Nachfrage an Übernachtungsmöglichkeiten weiterhin gerecht zu werden, werden derzeit zahlreiche neue Hotels eröffnet oder projektiert. Hotspots in Frankfurt am Main sind die westliche Innenstadt inklusive des Bahnhofs- und Europaviertels. Weitere Hotspots sind Gateway Gardens sowie das Ostend, wo 2021 ein großes Konferenzhotel der Scandic-Gruppe eröffnet werden soll. Bis einschließlich 2023 sind im Frankfurter Stadtgebiet etwa 10.000 bis 11.000 zusätzliche Hotelbetten in Planung beziehungsweise im Bau.
Die vollständigen Ergebnisse auf Gemeindeebene können Sie hier downloaden.
