Marktberichte 07.04.2026

Wohnungsmarktbericht 2025/2026

WIRTSCHAFTLICHE UND KONJUNKTURELLE ENTWICKLUNG DER BAU- UND IMMOBILIENBRANCHE
Zum Jahresbeginn 2026 zeigt die IHK-Konjunkturumfrage in der Bau- und Immobilienwirt­schaft im IHK-Bezirk Frankfurt am Main erste Anzeichen einer vorsichtigen Stabilisierung, auch wenn weiterhin Unsicherheiten im internationalen Umfeld bestehen – etwa durch geopolitische Spannungen, volatile Energie- und Rohstoffpreise sowie eine in Deutschland restriktive Finanzie­rungslage. Der Geschäftsklimaindex der Branche steigt von 100 auf 102 Punkte und liegt damit über der Wachstumsschwelle von 100 Punkten. Treiber ist vor allem die bessere Bewertung der aktuellen Geschäftslage. Die Geschäftserwartungen bleiben hingegen deutlich im negativen Bereich.

Als größte Herausforderung für die weitere wirtschaftliche Entwicklung nennt die Branche den Fachkräftemangel (54 Prozent der Nennungen) und hebt ihn damit als zentralen Risikofaktor hervor.

INFLATION
Im Jahr 2025 lag die durchschnittliche Inflationsrate in Deutschland bei 2,2 Prozent und damit unverändert auf dem Niveau des Jahres 2024. Insgesamt hat sich die Preisentwicklung gegenüber den Jahren mit besonders starken Preissteigerungen deutlich beruhigt, nachdem sie 2023 bei 5,9 Prozent und 2022 bei 6,9 Prozent gelegen hatte. Preisdämpfend wirkten im Jahresdurchschnitt 2025 vor allem sinkende Energiepreise mit einem Rückgang von 2,4 Prozent. Gleichzeitig blieb der Preisdruck im Dienstleistungssektor hoch: Dienstleistungen insgesamt ver­teuerten sich um 3,5 Prozent.

ZINSENTWICKLUNG
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins auf dem seit Juni 2025 erreichten Niveau von zwei Prozent belassen. Die Bauzinsen liegen zu Jahresbeginn 2026 für Finanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung weiterhin überwiegend zwischen drei und vier Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr ergibt sich damit insgesamt eine Seitwärtsbewegung. Entsprechend gehen viele Marktbeobachter kurzfristig von einem weitgehend stabilen Zinsniveau aus. Stabilere Finan­zierungskonditionen können zwar Transaktionen und Investitionen begünstigen, ihre Wirkung hängt jedoch maßgeblich von den Baukosten, der Nachfrageentwicklung sowie den verlässlichen wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen ab.

BAUTÄTIGKEIT
Die Bautätigkeit in Deutschland bleibt verhalten, was die ohnehin angespannte Wohn­raumsituation insbesondere in den nachgefragten Metropolregionen weiter verschärft. Nach Berechnungen des ifo Instituts wurden im Jahr 2025 rund 205.000 Wohnungen fertiggestellt. Für 2026 prognostiziert das Institut einen weiteren Rückgang auf 185.000 Wohnungen. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) geht für den Zeitraum bis 2030 von einem jährlichen Neubaubedarf von rund 320.000 Wohnungen aus. Damit bleibt die Zahl der Fertigstellungen deutlich hinter dem absehbaren Bedarf zurück.

DER IMMOBILIENMARKT IM IHK-BEZIRK FRANKFURT AM MAIN 2025
In einer Umfrage unter den Mitgliedern der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frank­furt am Main zu Jahresbeginn 2026 berichten 50 Prozent der Befragten, dass die Nachfrage nach zum Kauf stehenden Immobilien im IHK-Bezirk im Jahr 2025 gegenüber dem Vorjahr gestiegen ist. Im Jahr 2024 lag dieser Anteil bei 29,6 Prozent. Gleichzeitig dominierte damals noch eine negative Einschätzung: 37 Prozent meldeten einen Nachfragerückgang. In der aktuellen Erhebung ist dieser Anteil auf 32,1 Prozent gesunken, was auf eine insgesamt stabilere Nachfrageentwicklung hindeutet. Auf der Angebotsseite zeigt sich ein deutlich ausgeglicheneres Bild: 35,7 Prozent der Befragten sehen einen Anstieg des Angebots, während je 28,6 Prozent von einem gleichbleibenden bzw. rückläufigen Angebot berichten.

Die Kaufpreise unterscheiden sich teils deutlich zwischen Neubau und Bestand – ein zent­raler Treiber ist der energetische Zustand. Bei niedriger Energieeffizienz oder Sanierungsbedarf sind Preisabschläge von bis zu 30 Prozent gegenüber dem Angebotspreis möglich. Neubauten erzielen wegen moderner Standards meist höhere Preise, während Bestandsimmobilien je nach Baujahr, Sanierungsstand, Lage und Eigentümererwartungen größere Preisunterschiede aufwei­sen, besonders in nachgefragten Lagen mit wenigen verbleibenden Bauflächen.

In der Umfrage unter den Mitgliedern der Frankfurter Immobilienbörse geben bei Bestandsimmobilien im Segment unter 500.000 Euro 59,3 Prozent der Befragten an, dass die Preise gleichgeblieben sind. Auch im Segment über 500.000 Euro sehen 48,1 Prozent stabile Preise. Die übrigen Einschätzungen streuen deutlich – insbesondere im höheren Preissegment – und reichen von Preissenkungen um mehr als 11 Prozent bis hin zu Preissteigerungen von mehr als 5 Prozent.

Deutlichere Preisveränderungen gab es hingegen bei der Entwicklung der Kaufpreise für Neubauimmobilien im vergangenen Jahr. In der Umfrage unter den Mitgliedsunternehmen der Frankfurter Immobilienbörse entfällt der größte Anteil der Antworten zwar auf stabile Preise, zugleich wird jedoch deutlich häufiger von moderaten Preissteigerungen berichtet als von Rück­gängen. Preisanhebungen bis etwa 5 Prozent machen 34,6 Prozent der Angaben aus, während stärkere Zuwächse nur vereinzelt genannt werden. Auf der Gegenseite sieht nur eine geringe Anzahl der Befragten Preisnachlässe. Insgesamt signalisiert die Verteilung eine überwiegend stabile bis leicht steigende Preisentwicklung im Neubausegment.

Wie bereits im Vorjahr deuten die Umfrageergebnisse erneut darauf hin, dass sich die Kaufentscheidung weiterhin stärker auf preisgünstigere Objekte konzentriert, Anbieter ihre Preis­vorstellungen teilweise nach unten justieren müssen und ein Teil potenzieller Käufer in den Mietmarkt ausweicht.

Entsprechend bleibt der Aufwärtsdruck auf das Mietpreisniveau bestehen. Bei den Mieten berichten 89 Prozent der Befragten von steigenden Preisen bei Bestandswohnungen und 96 Pro­zent von steigenden Mieten im Neubau.

Neben Lage, Ausstattung und Sanierungsstand beeinflusst auch die seit 2019 in Frankfurt am Main sowie in einzelnen Kommunen im Hochtaunus- und Main-Taunus-Kreis geltende Miet­preisbremse die Mietpreisdifferenzen. Sie greift bei der Wiedervermietung von Bestandswoh­nungen und begrenzt die Neuvertragsmiete grundsätzlich auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausgenommen sind Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Zudem gilt die Regelung nicht nach umfassender Modernisierung. Liegt die Vormiete bereits oberhalb der zulässigen Grenze, darf diese höhere Miete auch bei der Neuvermietung weiterverlangt werden.

ZENTRALE ENTWICKLUNGEN IN FRANKFURT AM MAIN
In Frankfurt am Main zeichnet sich für 2025 ein insgesamt hochpreisiges, aber stark ausdif­ferenziertes Marktbild ab, mit klaren Spitzen in den innenstadtnahen Premiumlagen und deutlich niedrigeren Niveaus in periphereren Stadtteilen. Bei Eigentumswohnungen liegen die höchsten Kaufpreise weiterhin im Westend: Dort werden Spitzenwerte bis 11.750 Euro pro Quadratmeter genannt, der Schwerpunkt liegt bei 7.600 Euro pro Quadratmeter. Sehr hohe Niveaus zeigen auch die zentralen Lagen Altstadt, Bahnhofsviertel, Innenstadt und Westhafen sowie das Nordend und Ostend. Am unteren Ende des Spektrums stehen Riederwald und Fechenheim mit einem Schwerpunkt von 3.400 Euro pro Quadratmeter, Oberrad mit 3.600 Euro pro Quadratmeter sowie die westlichen Stadtteile mit rund 3.700 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt wirkt die Entwicklung gegenüber 2024 in vielen Teilmärkten stabil bis leicht anziehend und zeigt eher eine Seitwärtsbewegung mit selektiven Anpassungen statt einer flächendeckenden Veränderung. Das zeigt sich auch in den Schwerpunktwerten, die punktuell moderat steigen, etwa in Bockenheim und Rebstock von 5.700 auf 5.800 Euro pro Quadratmeter, in Sachsenhausen von 5.400 auf 5.500 Euro pro Quadratmeter und am Riedberg von 5.900 auf 6.000 Euro pro Quadratmeter, während die Spitzen in den Toplagen weitgehend gehalten werden.

Im Haussegment konzentrieren sich die Preisobergrenzen weiterhin auf etablierte, innen­stadtnahe Lagen. Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften reichen die Spannen im Nordend und am Riedberg jeweils bis 1,15 Millionen Euro. Gleichzeitig zeigen die Schwerpunktwerte in gefragten Lagen leichte Aufwärtsbewegungen, etwa mit 580.000 Euro in Bornheim, 700.000 Euro im Nordend und 730.000 Euro in Sachsenhausen. Deutlich niedriger liegen die Schwerpunktpreise für Doppelhaushälften in Griesheim und Nied sowie in den westlichen Stadtteilen, wo sie bei 320.000 Euro verortet werden. Bei Einfamilienhäusern und größeren Doppelhaushälften ist die Spreizung nochmals ausgeprägter: Im Westend werden Spitzen bis 5 Millionen Euro genannt, in Sachsenhausen und im Nordend reichen die oberen Werte bis 3 Millionen Euro; Sachsenhausen liegt im Schwerpunkt bei 1,2 Millionen Euro. Am unteren Ende stehen Griesheim und Nied mit 380.000 Euro sowie die westlichen Stadtteile mit rund 425.000 Euro. Insgesamt wird damit sichtbar, dass sich der Frankfurter Häusermarkt 2025 weniger durch ein einheitliches Preisniveau, sondern durch eine ausgeprägte Lagenprämie und stark auseinanderlaufende Preis­bänder zwischen innerstädtischen Kernlagen und den preisgetriebenen Teilmärkten am Stadt­rand definiert.

Bei den Mieten bleiben die Toplagen auch 2025 klar an der Spitze: Im Westend liegt der Schwerpunkt bei 19,50 Euro pro Quadratmeter, bei Neuvermietungen werden Spitzen bis 25,50 Euro pro Quadratmeter erreicht. Die niedrigsten Schwerpunktmieten werden in den westlichen Stadtteilen mit 10,50 Euro pro Quadratmeter sowie in Riederwald und Fechenheim mit 10,25 Euro pro Quadratmeter ausgewiesen. Insgesamt steigen die Mieten zwar weiterhin flächendeckend, die Dynamik wirkt jedoch deutlich entspannter als im Vorjahr und zeigt eher eine Stabilisierung auf hohem Niveau als sprunghafte Anpassungen. Dieser Umstand zeigt sich ebenso beim Jahresmietfaktor, welcher das Verhältnis der jährlichen Nettokaltmiete zum Netto­kaufpreis beschreibt und als Kennzahl zur Einschätzung der Wirtschaftlichkeit einer Immobilie als Kapitalanlage dient. In Frankfurt am Main ergeben sich hier keine Veränderungen zum Vorjahr und der Faktor bewegt sich stadtteilübergreifend bei etwa 22, wobei in Stadtteilen am Rand des Stadtgebietes und in zentralen Lagen der Jahresmietfaktor auch darunter bzw. darüber liegt.

ZENTRALE ENTWICKLUNGEN IM HOCHTAUNUS- UND MAIN-TAUNUS-KREIS
In den beiden Landkreisen zeigt sich 2025 ebenso ein stark lagegetriebenes Marktbild: Ins­besondere die Kommunen im direkten Frankfurter Einzugsraum und entlang zentraler Verkehrsachsen bleiben preisbestimmend. Bei Eigentumswohnungen reicht die Spanne im Hochtaunuskreis von den niedrigsten Schwerpunktpreisen in Weilrod mit 1.150 Euro pro Quadratmeter und Grävenwiesbach mit 1.400 Euro je Quadratmeter bis zu Schwerpunktniveaus um 4.000 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg, Königstein, Kronberg und Oberursel. Die Werte im Main-Taunus- Kreis sind insgesamt im Vergleich zum Vorjahr weitgehend stabil.

Im Haussegment bleiben die Preisobergrenzen 2025 insgesamt hoch. Die Veränderungen gegenüber 2024 fallen jedoch überwiegend kleinteilig aus und betreffen vordergründig die Schwerpunktpreise von Reihenhäusern und Doppelhaushälften. So steigen diese etwa in Oberursel auf 590.000 Euro, in Eschborn auf 500.000 Euro, in Flörsheim auf 370.000 Euro und in Hofheim auf 540.000 Euro. Bei Einfamilienhäusern und größeren Doppelhaushälften ist die Spreizung weiterhin besonders groß: Spitzen reichen in Bad Homburg bis 2,4 Millionen Euro, während die Schwerpunkte in den Premiumlagen häufig um 905.000 Euro liegen. Am unteren Ende stehen Weilrod mit 235.000 Euro und Grävenwiesbach mit 265.000 Euro. Im Vergleich zum Vorjahr zeigen sich hier vor allem selektive Veränderungen: In Glashütten steigt der Schwer­punkt von 525.000 auf 530.000 Euro und in Flörsheim von 410.000 auf 420.000 Euro, wäh­rend die übrigen Kommunen weitgehend seitwärts tendieren. Damit bestätigt die bereits zuvor genannte Umfrage unter den Mitgliedsunternehmen der Frankfurter Immobilienbörse insge­samt eine weitgehende Stabilisierung der Preise.

Die Mieten bleiben in den beiden Landkreisen des IHK-Bezirks Frankfurt am Main 2025 über­wiegend stabil und entwickeln sich damit deutlich ruhiger als in den Vorjahren, in denen meist flächendeckende Steigerungen zu beobachten waren. Lediglich in vier Gemeinden werden leichte Anhebungen der Schwerpunktmieten gemeldet: in Kelkheim auf 11 Euro pro Quadratmeter sowie in Kriftel, Liederbach und Schwalbach auf 10,25 Euro pro Quadratmeter. Entsprechend bleibt auch der Jahresmietfaktor weitgehend konstant. In Kelkheim sinkt der Höchstwert vom Faktor 25 auf 24. Ergänzend zeigt sich bei den Baugrundstücken für den Mietwohnungsbau ein insgesamt weitgehend stabiles Bild: Die Bodenwerte bleiben 2025 gegenüber 2024 in den Landkreisen über­wiegend unverändert. Lediglich punktuelle Anpassungen stechen hervor, etwa sinkende Schwer­punktwerte in Kelkheim und Liederbach auf 620 Euro beziehungsweise 590 Euro pro Quadratmeter sowie ein Anstieg des Höchstwerts in Schwalbach auf 970 Euro pro Quadratmeter.

Insgesamt zeigt die Preisentwicklung am Immobilienmarkt in den beiden Landkreisen im Vergleich zum Vorjahr eine deutliche Seitwärtsbewegung, die auch von den im Rahmen der Umfrage befragten Expertinnen und Experten der Frankfurter Immobilienbörse bestätigt wird.

AUSBLICK IMMOBILIENMARKT 2026
Angesichts weiterhin schwieriger wirtschaftspolitischer Rahmenbedingungen bleibt der Wohnimmobilienmarkt bundesweit, wie auch im IHK-Bezirk Frankfurt am Main spürbar belastet. In der Umfrage unter den Mitgliedern der Frankfurter Immobilienbörse erwartet gut die Hälfte der Befragten für 2026 eine Stabilisierung der Kaufpreise, während 37 Prozent von Preisstei­gerungen ausgehen. Als wesentliche Einflussfaktoren für die Marktentwicklung werden vor allem eine zunehmende Regulierung sowie wirtschaftspolitische Unsicherheiten genannt, die die Kaufbereitschaft dämpfen. Aus Sicht der Befragten wird jedoch insbesondere die erschwerte Finanzierung durch hohe Zinsen und gestiegene Eigenkapitalanforderungen eine zentrale Rolle für die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes im Jahr 2026 spielen.

Die weiterhin restriktive Kreditvergabe erschwert die Finanzierung von Wohnimmobilien und dämpft Investitions- und Kaufentscheidungen. Viele Haushalte können den Erwerb dadurch nicht realisieren und bleiben länger im Mietsegment, wodurch die Mietnachfrage zusätzlich steigt. In der Folge erhöhen sich Mietpreise vielerorts weiter, insbesondere in Großstädten und Ballungsräumen. Verstärkt wird diese Entwicklung durch eine zunehmende Regulierung: EU-Vor­gaben und nationale Gesetze werden durch landesspezifische Bauordnungen sowie kommunale Satzungen zusätzlich erschwert und erhöhen Planungs-, Genehmigungs- und Baukosten. Hinzu kommen wirtschaftspolitische Unsicherheiten, insbesondere durch eine schwer kalkulierbare Gesetzeslage – etwa bei Förderbedingungen und künftigen Vorgaben im Energie- und Gebäuderecht – sowie durch die geopolitische Lage mit ihren bereits spürbaren Auswirkungen auf die Energiepreise und den potenziellen Folgen auf Lieferketten und Investitionsbereitschaft. Parallel verschärft sich ein strukturelles Spannungsfeld, wenn in Teilen der Büromärkte Leerstände zunehmen, während gleichzeitig der Wohnungsmangel in den gefragten Lagen fortbesteht.

Vor dem Hintergrund schwieriger Finanzierungsbedingungen und wirtschaftlicher Unsicherheiten lohnt ein Blick auf das Geldvermögen der privaten Haushalte, das nach Angaben der Bun­desbank seit Jahren deutlich steigt und Ende 2025 mit rund 9,4 Billionen Euro einen Höchststand erreicht haben soll. Erfasst werden dabei neben Bargeld und Bankeinlagen auch Wertpapiere, Investmentfonds und Versicherungsansprüche, nicht jedoch in der Regel Immobilienvermögen. Im Jahr 2020 betrug das Geldvermögen der privaten Haushalte noch 7,3 Billionen Euro. Das Vermögen ist also um 29 Prozent innerhalb von fünf Jahren gewachsen.

Trotz dieses Vermögenszuwachses fließt ein erheblicher Teil der Mittel derzeit nicht in lang­fristige Investitionen wie Wohnimmobilien, sondern verbleibt im Sparvermögen. Besonders im höherpreisigen Wohnimmobiliensegment zeigt sich eine ausgeprägte Zurückhaltung, die nicht nur auf höhere Finanzierungskosten, sondern auch auf wirtschaftliche Unsicherheit und ein gestiegenes Sicherheitsbedürfnis vieler Haushalte zurückzuführen ist. Die Entwicklung macht deutlich, dass neben der Finanzierung vor allem Vertrauen in stabile wirtschaftliche Rahmenbedingungen entscheidend ist und deshalb auch wirtschafts- und steuerpolitische Anreize stärker in den Fokus rücken.

Die Expertinnen und Experten der Frankfurter Immobilienbörse benennen mehrere Hebel, um den Immobilienmarkt kurz-, mittel- und langfristig zu entlasten. Ein zentraler Ansatzpunkt ist die Stärkung von Finanzierungsanreizen für Eigentum, etwa durch verbesserte Kreditkon­ditionen, Eigenkapitalentlastungen oder steuerliche Erleichterungen. Ebenso wichtig ist die Entbürokratisierung des Baurechts, insbesondere durch die Reduzierung von Vorschriften und Normen, die Kosten und Komplexität erhöhen. Damit verbunden sind Forderungen, Genehmi­gungsverfahren zu vereinfachen und zu beschleunigen, um Planungs- und Realisierungszeiten spürbar zu verkürzen. Für mehr Neubauaktivität sehen die Befragten außerdem die Notwendigkeit, mehr Bauland auszuweisen und neue Baugebiete zu erschließen. Flankierend werden staat­liche Förderungen als wirksames Instrument genannt, um Investitionen anzureizen und Projekte wieder wirtschaftlich darstellbar zu machen